Stemmer fra Broen: Her er 3 ting, der sikrer flere boliger i København

“Colliers kan pege på en række områder, hvor en mindre restriktiv administrativ regulering vil forbedre ejendoms- og byggebranchens muligheder for at løse den væsentlige samfundsopgave: at skaffe et større boligudbud, især i hovedstadsområdet.

Sådan skriver Peter Winther, Executive Director, Partner, Colliers.

Det gør han i vores nye artikelserie ‘Stemmer fra Broen’, hvor vi sætter dagsordenen fri til alle de københavnske bydele, og på skift giver ordet til københavnere fra Nørrebro til Østerbro – Amagerbro til Langebro.

Læs også: Stemmer fra Broen: Riv Bispeengbuen ned – åbn åen op

Og det er ét af Københavns vigtigste emner, Peter Winther her skriver om:

Valget til Folketinget gav et noget mudret billede. Ikke mindre end 12 partier kom ind, og det bliver ikke nemt at etablere et regeringsgrundlag og et stabilt flertal. Hvad betyder det for det professionelle ejendomsmarked?

Efter denne uges folketingsvalg er spekulationerne om sammensætningen af en ny regering i fuld gang. Hverken en rent blå eller en rent rød regering synes at være mulig. Og en regering hen over midten, som vel ligner det mest sandsynlige resultat, skal basere sit flertal på fem eller flere partier, hvis politiske holdninger på mange punkter afviger ganske betydeligt.

Sandsynligheden for længerevarende regeringsforhandlinger er stor, og resultatet kan meget vel blive en lidet handlekraftig regering. Hvad betyder det for erhvervslivet generelt og ikke mindst for ejendoms- og byggebranchen?

Ejendomsinvesteringer er ekstremt langsigtede investeringer, så stabile rammebetingelser er afgørende

Investeringer er altid forbundet med risiko. Jo mere forståelse for de kommercielle og finansielle risici, som kan påvirke en investering, jo bedre er beslutningsgrundlaget, og jo mere robust vil investeringen alt andet lige være.

Herudover kan investeringer også være forbundet med politiske risici. Ændringer i politisk vedtagne rammebetingelser kan påvirke afkast og risiko. Derfor betragtes stabile politiske rammebetingelser som gunstige for et investeringsmiljø.

I det lys har det ikke nødvendigvis nogen negativ indflydelse på ejendoms- og byggebranchen, såfremt vi får en længere periode, inden en ny regering dannes, eller for den sags skyld hvis vi ender med en regeringskonstellation, som ikke er specielt handlekraftig, så længe der ikke opstår usikkerhed om dansk økonomis sundhed.

Lidt provokerende kan man hævde, at en dysfunktionel regering måske er udmærket for erhvervslivet generelt og for ejendoms- og byggebranchen i særdeleshed. Branchen lever med det regelsæt, som er i dag, og blot rammebetingelserne er stabile og forudberegnelige, lever branchen fint med det.

Hvis man tænker knap fire år tilbage og spørger sig selv, hvilken ny lovgivning af betydning for ejendoms- og byggebranchen, som vi har fået under SVM-regeringen, og som vi vel at mærke meget nødig ville have undværet, kan man vel kun pege på én enkelt ting: de stærkt tiltrængte lempelser af generationsskiftereglerne for ejendomsselskaber.

Nogle få lempelser, som hverken kræver ny lovgivning eller medfører omkostninger for det offentlige, vil være velkomne

Colliers kan imidlertid pege på en række områder, hvor en mindre restriktiv administrativ regulering vil forbedre ejendoms- og byggebranchens muligheder for at løse den væsentlige samfundsopgave: at skaffe et større boligudbud, især i hovedstadsområdet.

1. Den finansielle sektor har i snart to år levet med en sektorspecifik systemisk risikobuffer, som har øget renteomkostningerne for ejendomssektoren. Denne buffer synes at være aldeles overflødig.

Den finansielle sektor er i forvejen velkonsolideret, der er forsvindende få tab på ejendomsfinansiering, og en lav tomgang har givet en gunstig udvikling i lejepriserne og dermed investorernes cash flow.

En afskaffelse af risikobufferen vil billiggøre ejendomsfinansiering og øge sektorens muligheder for at bygge flere af de boliger, som markedet skriger på.

• Reglerne om ”kritisk leje” betyder, at realkreditsektorens låneudmålinger påvirkes i nedadgående retning. Jo lavere det direkte afkast af en ejendomsinvestering, jo lavere låneudmåling – på trods af, at det typisk er de allermest sikre og stabile ejendomsinvesteringer, som handles til de laveste afkastkrav – nøjagtigt som en statsobligation handles til et lavere afkast end en usikker virksomhedsobligation.

Også her vil en lempelse alt andet lige øge sektorens muligheder for at bygge flere boliger.

• Hvis man for alvor ønsker at sætte gang i en øget konvertering af tomme erhvervslokaler til boliger – til gavn for boligudbuddet, ovenikøbet med en mindre klimabelastning end ved nybyggeri – bør man se på bygningsreglementet.

I dag gælder ved væsentlige ombygninger, herunder konverteringer fra erhverv til bolig, samme bygningsreglement som ved nybyggeri. Er det eksempvis nødvendigt, at der ved konvertering fra erhverv til bolig skal lydisoleres mellem etagerne til et højere niveau end det, som gælder for 95% af boligmassen i København?

Sådanne krav er ikke hensigtsmæssige og fordyrer i væsentlig grad omkostninger ved at konvertere fra erhverv til bolig.

Lempelser som de nævnte ovenfor – som vel at mærke ikke belaster de offentlige finanser – vil være velkomne og langt vigtigere for branchen end alle hånde store regulatoriske omkalfatringer.stemmer